Les 10 pièges à éviter lors d’une estimation de prix

Ecrit par Olivier Piers le 06 avril 2022 dans L'immobilier

Sommaire

Vous songez à vendre votre maison ou appartement ? Seul ou avec une agence immobilière ? les pièges sont nombreux dans le processus de vente. Monimmobilier.net vous éclaire sur les 10 pièges à éviter lors de la vente de votre bien.

L’estimation de votre bien immobilier à vendre est l’étape la plus importante du processus de vente. Prenez soin de porter une attention particulière sur cet aspect pour bien préparer la vente et éviter les pièges fréquents d’une mauvaise estimation.

Réaliser soi-même son estimation de prix

C’est tentant de réaliser soi-même son estimation de prix. Parce que l’on connaît la valeur affective du logement, parce que l’on a entendu et vu ce qui se vend à côté, et parce qu’un prix trop élevé risque, au pire, de vous rapporter plus. Voilà une idée reçue qui à la vie dure !

La réalité est tout autre, l’estimation du prix est une étape cruciale d’une vente d’un bien immobilier, et le prix du bien doit prendre en compte de nombreux éléments techniques et environnementaux. Voici quelques chiffres pour étayer le risque d’une mauvaise estimation :

Un prix estimé 20% au dessus de sa valeur ?
C’est en moyenne 279 jours de plus pour le vendre à un prix 15% moins cher que sa vraie valeur 

Choisir l’agence qui vous propose l’estimation la plus haute

Chaque agence immobilière possède sa méthode d’estimation de prix, qui peut être plus ou moins juste. Certaines agences n’hésitent pas à gonfler artificiellement le prix afin de vous faire plaisir et signer le mandat avec elles.

Le calcul est très mauvais, car choisir cette estimation aura pour conséquence directe d’augmenter considérablement les délais de vente, de générer des négociations difficiles et, in fine, de vendre moins cher que votre prix plancher.

Ecouter vos émotions pour estimer un prix

Votre maison ou votre appartement, c’est d’abord et avant tout une partie de votre histoire et de vos souvenirs, il est naturel que vous lui accordiez une valeur plus importante. Or, une valeur immobilière repose sur des critères objectifs et tangibles. Passer par une agence immobilière vous apportera une méthode d’estimation professionnelle et vous évitera une estimation trop basse ou trop haute, avec les conséquences que cela aura sur la vente.

Discutez de l’avis de valeur avec l’agent immobilier pour bien comprendre quels critères sont pris en compte et pourquoi le prix qu’il vous propose est le bon.

Prendre en compte la période en fixant le prix de vente

L’immobilier, comme beaucoup de secteurs, connaît une saisonnalité importante tout au long de l’année. En fonction de la zone géographique, les saisons peuvent différer. Partant de ce constat, prendre en compte la saisonnalité pour fixer son prix de vente est une erreur fondamentale. N’augmentez pas le prix dans les périodes fastes et n’attendez pas de mettre en vente votre bien dans les périodes creuses.

Une maison ou un appartement qui a eu une estimation juste se vendra quel que soit le moment de l’année.

Penser que cacher les problèmes facilite la vente

Attention ! Vous risquez de perdre la confiance de l’acheteur pendant le long processus de la vente d’un bien immobilier. Ne dissimulez aucun problème, au contraire, parlez-en et écrivez-les !

Droits de passage, fenêtres défectueuses, nuisances du voisinage, fissures, etc. Le futur acquéreur peut les découvrir par lui-même, il n’aura alors plus confiance en vous, doutera de la qualité du bien, cherchera le moindre défaut et, dans le meilleur des cas, négociera le prix ou dans le pire des cas, ne sera plus intéressé.

Si l’acquéreur se rend compte que le bien immobilier ne correspond pas à la description dans le titre de propriété après être passé chez le notaire, il peut entamer des procédures judiciaires pour vices cachés et la vente a toutes les chances d’être annulée.

Au contraire, être transparent sur les défauts du bien, permet à l’acheteur de procéder à la signature du compromis de vente en toute connaissance de cause et en toute confiance chez le notaire.

L’agent immobilier vous accompagne dans cette transparence et veille à ce que le process de vente se déroule sans accroc.

Oublier les bienfaits du home staging

Lors de la visite d’un bien immobilier, l’acheteur à besoin de se projeter, de mettre en perspective son propre aménagement. Dès lors, une décoration surchargée ou des pièces ayant besoin de travaux de rénovation feront perdre cette capacité à se projeter et diminuera la vision de la surface des pièces. En suivant les principes du home staging, en vous mettant à la place des acheteurs, vous pourrez :

  • Dépersonnaliser votre bien ;
  • Nettoyer et ranger ;
  • Faire les petits travaux.

Cela permettra de mieux vendre votre bien.

Négliger la présentation du bien

Si vous avez suivi les grandes lignes du home-staging, votre bien immobilier se révèle alors sous un nouveau jour. Vous allez avoir besoin de « promouvoir » votre bien sur Internet ou sur des supports marketing pour le mettre en valeur et attirer les acheteurs. Prenez garde à la qualité des photos que vous allez mettre en ligne.

De bonnes photos, c’est 30% de clics en plus sur une annonce, mais au contraire, de mauvaises photos, c’est de 50% à 100% de clics en moins. La description du bien est, elle aussi, un véritable challenge, il doit être dépourvu de fautes d’orthographes, dans un français correct et doit bien mettre en valeur (factuellement) votre bien.

Monimmobilier.net avec Re/Max, nous réalisons des photos professionnelles de votre bien et nous élaborons un plan marketing détaillé, puissant et efficace pour vendre votre bien dans les meilleures conditions.

Être fermé à la négociation

Ne bradez pas votre bien, mais ne soyez pas fermé à la négociation. Si un acheteur sérieux vous fait une offre inférieure au prix de vente, écoutez les arguments de ce dernier. Essayez de comprendre les raisons et les arguments de sa proposition, échangez autour de son projet, des éventuels travaux qu’il projette et tenter d’estimer la validité de son offre.

Le but n’étant pas de vendre à contrecœur, n’allez pas en deçà d’un prix plancher que vous aurez pris le soin de définir en amont.

Négocier le prix de votre bien immobilier est délicat et faire appel à un agent immobilier vous apporte une force de négociation non négligeable face à un acquéreur parfois dur en affaires.

Ne pas signer de mandat exclusif

Il existe deux catégories de mandat de vente : le mandat simple et le mandat exclusif.

  • Un mandat de vente simple vous permet de confier votre maison ou appartement à vendre dans plusieurs agences immobilières, voire par vous-même.
  • Un mandat de vente exclusif vous engage auprès d’une seule agence pour pour une durée fixée au départ, en moyenne 2 mois.

La logique voudrait que le mandat simple offre plus de chances de vendre votre bien que dans une seule agence. Et bien c’est faux, et cela, pour plusieurs raisons.

Tout d’abord, en signant un mandat simple avec une agence, elle sera en concurrence avec d’autres agences ou bien vous-même. Elle n’investira donc pas le même montant et la même énergie  dans son plan marketing car le risque de ne pas vendre par son biais et de faire de la publicité pour les autres est important.

Ensuite, parce que toutes les agences (et vous-même) serez tenté de communiquer sur les supports de petites annonces et votre bien immobilier y sera présent sur plusieurs annonces à des prix souvent différents. Cela décrédibilisera votre bien immobilier et poussera les acheteurs à négocier fortement le prix.

D’autre part, statistiquement, les biens signés en mandats exclusifs se vendent 2 à 3 fois plus vite que qu’en mandats simples.

Monimmobilier.net vous permet d’être mis en relation avec un partenaire sélectionné, local et au plus proche de chez vous. Nous serons à vos côtés pour nous assurer que la vente de votre bien soit rapide et au bon prix.

Attendre d’avoir accepté une offre d’achat pour faire les diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobilier sont obligatoires pour vendre votre bien. Ils se compose de différents points de contrôle en fonction de la typologie de votre bien, de sa localisation et d’autres facteurs techniques (Vérification de la surface du logement, présence ou non d’amiante ou encore diagnostics électriques et de performance énergétique, etc.) que vous devrez faire réaliser par un diagnostiqueur agréé.

Ces diagnostics immobiliers ont un coût en fonction du logement et du nombre de diagnostics à réaliser. Une des erreurs à ne pas commettre serait d’attendre la signature du compromis de vente avant de les faire faire puisqu’ils sont à fournir à l’acheteur au plus tard à la signature du compromis.

Vous prendriez le risque que des problèmes soit révélés par ces diagnostiques et que l’acheteur se rétracte. Ou Pire encore, si le diagnostic de surface du logement révèle une différence avec ce qui a été noté sur l’annonce immobilière, votre acheteur sera en droit de vous réclamer une baisse sur le prix du bien.

Notez en plus que le résultat du diagnostic de performance énergétique et celui de la surface Carrez doivent obligatoirement apparaître sur les annonces. Mieux vaut donc réaliser tous les diagnostiques obligatoires avant de mettre en vente votre bien.

A NOTER : En signant un mandat exclusif avec Monimmobilier.net via le réseau d’agences RE/MAX, les diagnostics sont offerts si la vente est conclue avec nous ou nos partenaires !

Olivier Piers
Olivier Piers

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