3 raisons de ne pas mettre d’apport

Ecrit par Olivier Piers le 24 mai 2022 dans L'immobilier

Sommaire

J’entends depuis longtemps des personnes ayant un peu de cash voulant en profiter pour réaliser un achat immobilier, résidence principale ou investissement locatif.

La question qui se pose naturellement lors de la phase du financement, est quel montant mettre en apport pour s’assurer d’avoir de bonnes conditions de crédit. Voici 3 raisons qui vous convaincront de ne pas mettre votre cash en apport.

Vous perdrez d’autant votre protection sociale

Lorsque vous contractez un emprunt immobilier, votre banque adosse systématiquement le montant emprunté à une « Assurance décès invalidité ». Si vous être plusieurs emprunteurs, la banque assure même le montant à plus de 100%. En cas de décès ou d’invalidité, l’assurance prendra alors en charge tout ou partie du capital restant dû à votre banque.

Mais si vous avez mis votre cash en apport, l’ADI ne couvrira pas ce montant et vous ne retrouverez pas ce cash. Dommage non ? En termes de protection sociale, il n’y a aucun intérêt à mettre votre cash en apport, quelque soit le montant.

Votre argent vous rapporte plus

Vous me direz oui mais du coup je vais rembourser plus tous les mois ? Si je souhaite faire baisser mes remboursements, il faut que j’emprunte moins et donc mettre de l’apport ?

Est-ce vraiment la seule solution ? Non. Voici comment faire :

Imaginons un appartement T1 qui vous coûte 150.000€, tous frais confondus (notaire, travaux, etc.). Faisons une simulation sur 15 ans et sur 20 ans avec et sans apport en cash :

Mensualité d’emprunt de 150 000€ sans apport :

  • Sur 15 ans, la mensualité du crédit sera d’environ 960€,
  • Sur 20 ans, vous en aurez pour 760€.

Avec apport de 10 000€ :

  • Sur 15 ans, nous passons à 902€ au lieu de 960€, soit une différence de seulement 58€ après avoir mis 10 000€ d’apport,
  • Sur 20 ans l’échéance passera à 715€ au lieu de 760€, soit  45 € de cash-flow par mois pour 10 000€ d’apport.

Pour reconstituer votre épargne avec la différence de montant d’échéance, il faudra compter entre 14 et 18 ans. Cela n’en vaut pas la peine.

Par contre, en plaçant votre cash de 10 000€ sur des placement sans risque entre 5 à 8% (SCPI, Bourse, etc.), cela génèrera :

Année
Cash
Revenus collectés Placements Rendements sans collecte
5% 8% 5% 8% 5% 8%
1 10 000 € 500 € 800 € 10 000 € 10 000 € 500 € 800 €
2 10 000 € 500 € 800 € 10 500 € 10 800 € 525 € 864 €
3 10 000 € 500 € 800 € 11 025 € 11 664 € 551 € 933 €
4 10 000 € 500 € 800 € 11 576 € 12 597 € 579 € 1 008 €
5 10 000 € 500 € 800 € 12 155 € 13 605 € 608 € 1 088 €
6 10 000 € 500 € 800 € 12 763 € 14 693 € 638 € 1 175 €
7 10 000 € 500 € 800 € 13 401 € 15 869 € 670 € 1 269 €
8 10 000 € 500 € 800 € 14 071 € 17 138 € 704 € 1 371 €
9 10 000 € 500 € 800 € 14 775 € 18 509 € 739 € 1 481 €
10 10 000 € 500 € 800 € 15 513 € 19 990 € 776 € 1 599 €
11 10 000 € 500 € 800 € 16 289 € 21 589 € 814 € 1 727 €
12 10 000 € 500 € 800 € 17 103 € 23 316 € 855 € 1 865 €
13 10 000 € 500 € 800 € 17 959 € 25 182 € 898 € 2 015 €
14 10 000 € 500 € 800 € 18 856 € 27 196 € 943 € 2 176 €
15 10 000 € 500 € 800 € 19 799 € 29 372 € 990 € 2 350 €
16 10 000 € 500 € 800 € 20 789 € 31 722 € 1 039 € 2 538 €
17 10 000 € 500 € 800 € 21 829 € 34 259 € 1 091 € 2 741 €
18 10 000 € 500 € 800 € 22 920 € 37 000 € 1 146 € 2 960 €
19 10 000 € 500 € 800 € 24 066 € 39 960 € 1 203 € 3 197 €
20 10 000 € 500 € 800 € 25 270 € 43 157 € 1 263 € 3 453 €
Capital 15 ans : 7 500 € 12 000 € 10 789 € 21 722 €
Capital 20 ans : 10 000 € 16 000 € 16 533 € 36 610 €

En 15 ou 20 ans, votre cash vous aura rapporté entre 7 500€ et 36 610€.

Votre apport se dévaluera

Dernier argument est un avantage tout en étant aussi un inconvénient quand vous ne faites pas travailler votre argent. C’est le principe de l’inflation. Qu’est-ce que ça veut dire ? Tous les mois et tous les ans, votre argent se dévalue. Et ça vous avez beau faire tout ce que vous voulez mais vous perdez de l’argent.

Ne laissez pas dormir votre argent à la banque ou dans vos biens immobilier car avec l’inflation il perdra de sa valeur sans rien faire. Faites le travailler !

Conclusion

Rembourser son crédit sans avoir dépensé son cash est donc plus que conseillé. Vous pourrez mieux maitriser vos rendements tout en conservant votre protection sociale en cas de pépin.

Olivier Piers
Olivier Piers

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