Acheter pour rénover aujourd’hui, une bonne affaire ?

Ecrit par Olivier Piers le 28 avril 2022 dans Actualités

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Un constat maintes fois repris par tous les médias, le prix de l’immobilier n’a cessé d’augmenter ces dernières années. Fort heureusement, les taux d’emprunts n’ont eu de cesse que de baisser en même temps.

Force est de constater qu’aujourd’hui que l’étau se ressert, les prix commencent à stagner à peu près dans toutes les communes, certes, mais les taux remontent inexorablement. Depuis longtemps maintenant, les Français regorgent d’idées pour atténuer le coût d’acquisition (allongement de la durée de crédit, négociation du taux et des frais de gestion, d’assurance emprunteur, etc.), et ceux n’étant pas effrayés ni échaudés par de mauvaises aventures, se tournent vers des biens immobilier à rénover moyennant une baisse de prix substantielle.

Mais à l’heure où le coût des matières premières flambent et les stocks de matériaux s’amenuisent comme neige au soleil,  est-ce encore opportun ?

Que se passe t’il aujourd’hui ?

A l’heure où j’écris ces lignes, la guerre en Ukraine fais rage et les ports chinois sont (presque) à l’arrêt total dû aux réminiscences de la pandémie à laquelle la logistique mondiale (donc la Chine) à fait face, autant dire que tout est réuni pour que le prix tous les matériaux et produits du bâtiment soient, dans le meilleur des cas, en pénurie ou pire, à un prix rédhibitoire.

L’acier flambe (+142 % sur quinze mois), le bitume dérape (+40 à 50 % par rapport aux moyennes de 2021), la terre cuite brunit (+16%), le carrelage en pénurie, le bois flambe également (+100% sur 12 mois), les délais ont quadruplé…

Des devis éphémères

Vous achetez votre résidence principale ou bien vous réalisez un investissement locatif avec un projet de rénovation, acheter un bien pour le rénover, une fois sorti de chez le notaire, vous n’avez qu’une seule envie, que les travaux démarrent et que le projet aboutisse.

Cependant, il faut concilier avec le fait que les devis ont désormais des durées de validité très courtes. Ce sont les fournisseurs qui donnent le tempo, les artisans ont subis des hausses quasiment tous les mois en 2021. En fin d’année dernière par exemple, les devis n’étaient valables que 15 jours. Aujourd’hui, ils tendent à aller jusqu’à un mois. Dans le cadre d’une acquisition, notamment pour faire votre étude de faisabilité, c’est très court, car une vente met au minimum deux mois entre le compromis et l’acte authentique.

Reporter ses travaux ?

Dans ce contexte, faut-il reporter les travaux de rénovation ? Ou pire, faut-il reporter votre acquisition immobilière ?

Ce que nous avons pu observer ces dernières années, c’est qu’à chaque augmentation de prix constatée par le secteur, même avant la pandémie, les niveaux de prix n’ont jamais retrouvé ceux de départ une fois la crise passée. « Celui qui a décidé, il y a deux ans, d’attendre que les prix baissent, attend toujours ». D’aucuns pouvaient penser qu’après la pandémie, la situation allait se normaliser, c’était sans compter la guerre en Ukraine, qui n’était pas prévue. On ne peut prédire quels autres imprévus vont arriver.

Toutefois, si vous souhaitez reporter vos travaux, plusieurs point importants sont à prendre en compte. Beaucoup de travaux de rénovation nécessitent un permis de construire (extension, etc.), or, ce dernier est valable 3 ans. Cela risque donc d’être un mauvais calcul de reporter si cela dépasse ce délai.

La question énergétique est également à prendre en compte, vu l’évolution des prix du gaz et de l’électricité ces derniers mois et dernières semaines. Réaliser des travaux d’isolation aujourd’hui, c’est une économie qui s’opère directement sur les factures d’énergie. Si vous attendez une voire plusieurs années, c’est, au final, de l’argent qui sera perdu dans vos consommations. De plus, il vaut mieux anticiper dès maintenant plutôt que d’être dans le rush, lorsque tous les propriétaires de biens non conformes énergétiquement devront effectuer des rénovations afin de ne pas s’exposer à des sanctions (interdiction de louer un bien DPE E dès Janvier 2025 par exemple). Il y a donc une économie d’énergie et financière à ne pas reporter.

Reporter ses travaux ne garantit en rien d’y gagner et d’obtenir de meilleurs prix à l’avenir.

Que faut il faire ?

Avant de prendre la décision d’investir dans un bien à rénover, posez-vous la question de savoir dans quelle mesure vous serez capable de maîtriser au mieux les coûts et les délais de rénovation. En d’autres termes, entourez-vous de professionnels sachant vous donner des garanties entre le moment où vous signez le compromis et l’acte chez le notaire. L’idéal étant d’avoir déjà travaillé avec ces artisans. Ils sauront être transparents quant à leur capacité à garantir les délais et les prix.

Dans tous les autres cas, vous devez, avant de signer un contrat d’entreprise avec un artisan, de veiller à stipuler des pénalités en cas de retard de chantier et une validité des prix la plus cohérente par rapport au timing de votre acquisition immobilière.

Olivier Piers
Olivier Piers

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